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江蘇省設(shè)備成套股份有限公司

PPP專欄

BTT融資模式在政府保障性住房項(xiàng)目融資中的應(yīng)用

發(fā)布時(shí)間：

2017-04-10

BTT融資模式在政府保障性住房項(xiàng)目融資中的應(yīng)用

陳曉玉1  王苒霏2

（1.江蘇省設(shè)備成套有限公司工程咨詢分公司，江蘇 南京 210009；2.江蘇省環(huán)境保護(hù)工業(yè)工程總公司，江蘇 南京 210009）

摘  要：政府保障性住房在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)面臨資金短缺的問(wèn)題，而目前的主要融資方式還不能有效的解決。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有政府保障性住房項(xiàng)目融資模式優(yōu)缺點(diǎn)的分析，提出了BTT模式，即“建設(shè)－移交—移交”的融資模式，并通過(guò)一個(gè)BTT項(xiàng)目的融資案例，證明了這種新的融資方式是一種非常行之有效的融資模式。

關(guān)鍵詞：BTT模式；融資方式；政府保障性住房 

 

0 引言

《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》中指出：“統(tǒng)籌規(guī)劃保障性住房、棚戶區(qū)改造和配套設(shè)施建設(shè)，確保建筑質(zhì)量，方便住戶日常生活和出行。完善投資、信貸、土地、稅費(fèi)等支持政策。多渠道籌集公共租賃房房源。健全保障性住房投資運(yùn)營(yíng)和準(zhǔn)入退出管理機(jī)制。”作為地方政府而言，如何提高社會(huì)力量在保障性住房項(xiàng)目中的參與度，是解決保障性住房項(xiàng)目這一重大民生問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

1  現(xiàn)有的保障性住房項(xiàng)目融資模式

為了破解政府保障性住房項(xiàng)目資金短缺的問(wèn)題，地方政府通常采用如下融資模式：其一為BT模式（即建設(shè)—移交模式）；其二為BOT模式（即建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—移交模式）。

BT模式，通常是指政府采用競(jìng)爭(zhēng)性談判方式選定投資人，然后由政府提供項(xiàng)目的建設(shè)用地，投資人作為項(xiàng)目投融資以及建設(shè)主體，在項(xiàng)目建設(shè)合格后，按照當(dāng)初合同約定的價(jià)格將項(xiàng)目移交給政府，政府需向投資人支付項(xiàng)目的建設(shè)成本以及合理的利潤(rùn)。

雖然BT模式在項(xiàng)目建設(shè)前期大大地緩解了政府的資金壓力，但是從本質(zhì)上而言，政府仍是真正的投資主體，最終的資金壓力還是由政府承擔(dān)。對(duì)于投資人而言，只要政府能按期付款，就基本上擺脫了項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

BOT與BT模式相比，政府不需要支付項(xiàng)目的建設(shè)成本，只需要提供項(xiàng)目的建設(shè)用地即可。而投資人通過(guò)在特許經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)收入來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)投資的回收。但由于BOT模式往往投資規(guī)模比較大，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)普遍比較大，因此，社會(huì)力量對(duì)該投資模式往往望而卻步。

針對(duì)上述融資模式的不足之處，本文提出了一種新型的融資模式，即BTT模式。

2  BTT融資模式

2.1  BTT的操作模式

所謂BTT模式就是建設(shè)—移交—移交的模式。其操作模式如下：政府通過(guò)招、拍、掛的方式將土地以低于市場(chǎng)價(jià)但高于成本價(jià)的價(jià)格出讓給投資方。項(xiàng)目投資方負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資、設(shè)計(jì)及施工等建設(shè)期的全部工作。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目投資人將項(xiàng)目移交給政府，通常政府獲得項(xiàng)目的先期經(jīng)營(yíng)權(quán)，一般為8～12年。在此期間，政府將住房租賃給保障對(duì)象。在先期經(jīng)營(yíng)期滿后，政府再將這些房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)移交給項(xiàng)目投資人。

2.2  BTT模式在保障性住房項(xiàng)目中的運(yùn)用優(yōu)勢(shì)

BTT模式在保障性住房項(xiàng)目中的運(yùn)用，對(duì)政府和投資人而言均具有一定的優(yōu)勢(shì)和益處，具體分析如下：

2.2.1  從政府角度看BTT模式的優(yōu)勢(shì)

2.2.1.1  政府投入的成本比較小

    由前所述，BTT模式是由項(xiàng)目投資人負(fù)責(zé)融資、設(shè)計(jì)以及施工等建設(shè)期的全部工作，而政府只需要投入一次性的征地成本。即在BTT模式下，政府僅作為項(xiàng)目監(jiān)督者，有利于降低投入成本。

2.2.1.2  可為政府提供循環(huán)利用資金的融資通道

    政府通過(guò)把土地出讓金作為下一個(gè)保障房項(xiàng)目的征地資金的操作模式，可以很好地保證征地資金的延續(xù)性，增加政府完成保障性住房建設(shè)任務(wù)的積極性，進(jìn)而使得保障性住房建設(shè)進(jìn)入一個(gè)良性的循環(huán)。

2.2.1.3  BTT模式對(duì)政府的其他益處

    投資人從其自身利益出發(fā)，會(huì)盡可能地加快建設(shè)速度，縮短建設(shè)工期，從而加快了政府保障性住房的建設(shè)速度。通過(guò)保障性住房的大量建設(shè)，可以拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也能穩(wěn)定當(dāng)?shù)氐纳唐贩績(jī)r(jià)格，并且還能進(jìn)一步地加速城市化進(jìn)程。

2.2.2  從投資方角度看BTT模式的優(yōu)勢(shì)

2.2.2.1  BTT模式下，投資人風(fēng)險(xiǎn)比較小

相較于其他模式而言，在合同規(guī)定的政府先期經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后，政府把項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)直接轉(zhuǎn)移給投資方。由于投資方勿需考慮政府到期還款的風(fēng)險(xiǎn)，所以投資人的風(fēng)險(xiǎn)比較小。

2.2.2.2  為投資人增加了投資機(jī)會(huì)

目前國(guó)內(nèi)的建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，作為投資人，采用BTT模式，一方面可以獲得政府的政策支持，另一方面還能通過(guò)項(xiàng)目向銀行獲取貸款，這樣企業(yè)可以為自己創(chuàng)造更多的投資機(jī)會(huì)，拓寬了投資渠道。

2.2.2.3  與其他模式相比，BTT模式下投資人的投資回報(bào)率高

就投資人而言，由于在整個(gè)項(xiàng)目的壽命周期內(nèi)均對(duì)項(xiàng)目擁有完全的產(chǎn)權(quán)。所以，即使投資人在項(xiàng)目前期沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)，但是投資人作為產(chǎn)權(quán)的擁有者，可以將產(chǎn)權(quán)作為資產(chǎn)抵押，以換取資金，以便用于其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。此外，在政府將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給投資方后，投資方便擁有了對(duì)房地產(chǎn)的完全處置權(quán)，這樣可以使投資人在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲得較大的升值空間。

3  項(xiàng)目案例

3.1  項(xiàng)目背景

    A經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)保障性經(jīng)濟(jì)住房建設(shè)項(xiàng)目位于該開(kāi)發(fā)區(qū)南側(cè)的2號(hào)地塊內(nèi)，項(xiàng)目總建筑面積約9萬(wàn)m2，占地面積為6萬(wàn)m2，項(xiàng)目的容積率為1.5。該項(xiàng)目的政府方為A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)（以下簡(jiǎn)稱A開(kāi)發(fā)區(qū)），投資方為B公司。

3.2  項(xiàng)目運(yùn)作模式分析

    本項(xiàng)目采用BTT模式，A開(kāi)發(fā)區(qū)把02號(hào)地塊通過(guò)招、拍、掛的方式轉(zhuǎn)讓給B公司。B公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工與建設(shè)。工程竣工后，項(xiàng)目移交給A開(kāi)發(fā)區(qū)，A開(kāi)發(fā)區(qū)擁有先期經(jīng)營(yíng)權(quán)10年，在先期經(jīng)營(yíng)的10年內(nèi)，開(kāi)發(fā)區(qū)把保障性住房租給在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)打工的外來(lái)人員。

3.3  項(xiàng)目效益分析

3.3.1  政府的效益分析

通過(guò)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，A開(kāi)發(fā)區(qū)在財(cái)政比較緊張的情況下，在園區(qū)內(nèi)完成了9萬(wàn)m2保障性住房的建設(shè)?？紤]到園區(qū)內(nèi)有幾百家企業(yè)及幾萬(wàn)名外來(lái)員工的居住需求，房屋一經(jīng)建設(shè)完成后，出租率達(dá)到了近100%，因此其經(jīng)濟(jì)效益比較可觀。其次，由于為進(jìn)區(qū)企業(yè)的員工很好地解決了居住問(wèn)題，極大地改善了招商引資環(huán)境，為園區(qū)的招商引資增加了砝碼。

3.3.2  投資方效益分析

對(duì)投資方而言，一方面本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較良好，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目的投資成本約3 000元/m2，目前周邊居住性建筑的房?jī)r(jià)均價(jià)在21 000元/m2。從增值角度而言，本項(xiàng)目對(duì)投資方而言是比較成功的。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的BTT項(xiàng)目協(xié)議，投資方擁有建筑底層商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)壽命期的經(jīng)營(yíng)權(quán)。由于該項(xiàng)目建成后，居住人員眾多，所以該項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的出租價(jià)格也比較高，這樣為投資方盡快收回投資創(chuàng)造了有利條件。

再次，B公司將該項(xiàng)目的資產(chǎn)抵押給銀行后，獲得了大量資金，為其旗下的C房地產(chǎn)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入了大量資金，實(shí)現(xiàn)了公司資本的循環(huán)運(yùn)作，取得了良好的投資效益。

4  結(jié)語(yǔ)

綜上分析，雖然BTT模式還處于初期的研究階段，而且其本身還存在著若干急需要解決的問(wèn)題。但該模式具有政府投入少、投資人的投資回報(bào)率比較高等優(yōu)點(diǎn)。因此BTT模式對(duì)緩解政府保障性住房的資金壓力、完善政府保障性住房項(xiàng)目的體系都有很強(qiáng)的功效。此外，通過(guò)該模式的推廣，可以較好地促進(jìn)和保證政府保障性住房的建設(shè)速度與規(guī)模，從而真正地起到調(diào)整國(guó)內(nèi)目前房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)，進(jìn)而發(fā)揮出控制房?jī)r(jià)的積極作用，最終使得更多的低收入群體真正獲得益處。因此，BTT模式是一個(gè)非常值得國(guó)內(nèi)的專家與學(xué)者深入探討和研究的課題。

 

[參考文獻(xiàn)]

[1] 葉蘇東.項(xiàng)目融資——理論、實(shí)務(wù)與案例[M].2版.北京：清華大學(xué)出版社、北京交通大學(xué)出版社，2010.

[2] 張華榮.對(duì)廉租房建設(shè)采用BOT融資模式的探析[J].中國(guó)招標(biāo)，2010（45）：26-28.